Земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства: риски и преимущества, можно ли строить дом на участке с этим видом разрешенного использования?

9Июл

Особенности дачного строительства на землях сельскохозяйственного назначения: риски и преимущества. Земельный участок для ведения дачного хозяйства

Иван Невзоров Двери

Общие сведения

Одна из характеристик участка земли, определяющая его правовой режим применения, называется вид разрешенного использования. При определении разрешенного использования обязательно учитывается зонирование территории, где находится конкретный участок.

Чтобы упорядочить все многообразие значимых видов деятельности человека, разработан классификатор ВРИ.

Документ введен в действие приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540.

Участки земли, используемые для ведения дачного хозяйства, имеют код 13.3 по действующей классификации.

Собственникам таких наделов разрешается:

Размещать на своей земле дачные дома, которые подходят для отдыха и проживания. Этажность строения выше уровня земли не должна превышать 3 этажей. Разделение дома на квартиры не допускается.
Заниматься выращиванием картофеля, плодовых, бахчевых, ягодных и других культурных растений.
Размещать на своей территории строения и сооружения для хозяйственных нужд.

Основным документом, регулирующим оборот земель, используемых как дачи, является ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

На основании вышеуказанного акта и ст. 81 Земельного кодекса РФ собственник имеет право осуществлять строительство объектов как частное лицо либо при организации партнерств, кооперативов или товариществ с другими собственниками.

Можно ли прописаться в доме, построенном на с/х земле?

На текущий момент для сельскохозяйственных участков не предусмотрена прописка.

Единственный выход — сменить назначение земли с СХН на ИЖС. Чтобы его изменить, нужно сделать следующее:

В том случае, когда земельный участок граничит с селом, городом, деревней или поселком, владелец может обратиться с просьбой в местную администрацию;
Если границы с населенным пунктом нет, то нужно добиваться перевода участка в статус земли населенного пункта.

Как переводят сельхоз. участок в земли населенного пункта?

Проблема перевода ЗУ в земли поселений или города в том, что для такого решения нужно распоряжение вышестоящих органов власти. А следовательно — это время, деньги и бумажная волокита для собственника.

На первом этапе нужно понять имеет ли смысл вообще «заморачиваться» с переводом. Для начала понадобятся следующие документы:

Паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
Выписка из земельного кадастра и реестра недвижимого имущества;
Согласие собственника на изменение категории земель.

Далее запускается механизм согласований между гос. учреждениями. Обращение могут рассматривать в течение 2-ух месяцев.

При положительном решении составляют акт о переводе земель в другую категорию, либо выдают отказ. На то, чтобы получить акт с заключением, нужно закладывать еще около 2-х недель.

Читайте также: Перевод земель с/х назначения в другую категорию. Сколько стоит? Какие документы нужно собрать и нюансы следует учесть?

Особенности таких земель

Под землями населенных пунктов подразумевается территория, предназначенная исключительно для расширения площади городов и поселков городского типа. Такие участки делятся на несколько зон:

Жилые.
Рекреационные.
Инфраструктурные.
Общественно-деловые.
Производственные.
Сельскохозяйственные.

Деление земель населенных пунктов осуществляется на 35 зон. Выше перечислены только самые распространенные из них. Реже всего можно встретить поля для гольфа и конных прогулок, а также территории для природно-познавательного туризма. Каждый из типов участков имеет свой специальный код целевого назначения, с которым можно ознакомиться в Приказе Минэкономразвития РФ № 709 и статье 85 ЗК РФ.

Земли сельхозназначения включают в себя комплекс из следующих зон:

Сенокосы.
Участки с посадками.
Пастбища.
Пашни.
Сооружения для ведения хозяйства различного типа.

Земли сельскохозяйственного назначения используются для соответствующих целей до того момента, пока не будет изменен генеральный проект населенного пункта, согласно которому тип земли изменяется в зависимости от нужд поселения. Акт об изменении типа участка утверждается местными органами власти.

Когда назначение земли меняется, то на ее месте могут быть возведены здания и жилые дома. Смена типа является необходимостью для приоритетного развития и роста населенного пункта.

Местная власть имеет право управлять участками сельхозназначения, которые находятся в границах поселения. Возможность распоряжения ограничивается рамками компетенции управляющего органа. Право управления распространяется и на дифференцированные земли.

Если земля расположена в пределах поселения, то это не мешает использовать участок для нужд аграрного хозяйства. Территория находится под управлением нескольких лиц, из-за чего действует смешанный порядок правового регулирования.

Разбираемся с аббревиатурами

ИЖС, ЛПХ, ДНО, СПК, СНТ, СНП, СНК, КФХ, ОНК, ОНП, ОПК, ДНК, ДПК, ДНП — я думаю, достаточно сокращений. Попробуем разобраться, что это и чем отличается.
Эти аббревиатуры определяют формы образования садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений и виды разрешённого использования земельных участков. С 2015 года по приказу Минэкономразвития № 540 от 1 сентября 2014 года («Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков») вступил в силу классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Задумали строить — сначала посмотрите в Классификатор
Классификатор был призван упорядочить различные виды разрешённого использования земель и внести ясность в вопрос землепользования. В нём владелец земельного участка сможет найти всю информацию о возможных постройках на его участке. Просмотрим Классификатор — ту его часть, которая представляет интерес для дачников и прочих владельцев земельных наделов, предполагающих строительство жилого дома.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Участки под ИЖС (код по Классификатору — 2.1) находятся только в границах населённых пунктов, а значит, располагаются на землях поселений. Как следует из названия, данные земельные владения предназначены для строительства жилого дома.
Индивидуальное жилищное строительство — это одна из форм обеспечения граждан жильём, основанная на праве частной собственности. Строительство индивидуальных жилых домов проводится при непосредственном участии владельцев или за их счёт. Здесь стоит уточнить, что понимается под «индивидуальным жилым домом» в Градостроительном Кодексе РФ.

Дом для строительства на участке ИЖС
Индивидуальный жилой дом определяется как капитальное, пригодное для круглогодичного проживания отдельно стоящее здание, одноквартирное, для одной семьи. Ограничиваются и размеры строения: его площадь не должна превышать 1500 м², индивидуальный жилой дом допустимо строить не выше трёх этажей, включая мансардный и цокольный этажи. Общая высота строения от проектной отметки земли до конька крыши не должна превышать 12 м.
Это определение жилого дома едино для всех видов разрешённого использования земель, в которых присутствует жилое строительство (не только для ИЖС). Кроме жилого дома, на участке под индивидуальную жилую застройку можно возвести и иные строения хозяйственного назначения: гараж, сарай, баню, теплицы, помещения для содержания животных и птицы и прочее.
При этом на участке ИЖС может быть построен только один жилой дом. Домик для гостей, даже если он пригоден для постоянного проживания, относится к вспомогательным строениям.
Для начала строительства жилого дома необходимо получить разрешение на строительство. Кстати, такое разрешение понадобится и в том случае, если вы планируете реконструкцию или капитальный ремонт имеющегося дома.

Прежде чем начать, получите разрешение на строительство
Раньше строительство индивидуального жилья на участках ИЖС регламентировалось либо типовыми проектами, либо требованием заказа проекта у организации, имеющей соответствующую лицензию. Сейчас проектных документов будущего дома в обязательном списке необходимых для получения разрешения документов нет. Достаточно схемы планировки участка с обозначением места расположения дома. Для строительства на участке ИЖС подсобных и хозяйственных помещений получения отдельного разрешения не требуется.

Садоводства

Этот термин знаком многим: так в общем называются участки, предназначенные для выращивания горожанами овощей, бахчевых культур, плодовых деревьев и кустарников, а также для загородного отдыха. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан написано в Федеральном законе N 66-ФЗ, принятом в апреле 1998 года.

Участок в садоводстве
Положения закона выделяют садоводческие, огороднические и дачные земельные участки и разделяют их на три типа:

садоводческие, огороднические и дачные товарищества: СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество), ОНТ (огородническое некоммерческое товарищество), ДНО (дачное некоммерческое объединение);
садоводческие, огороднические и дачные потребительские кооперативы: СНК (садоводческий некоммерческий кооператив), СПК (садоводческий потребительский кооператив), ОНК (огороднический некоммерческий кооператив), ДНК (дачный некоммерческий кооператив), ДПК (дачный потребительский кооператив);
садоводческие, огороднические и дачные партнёрства: СНП (садоводческое некоммерческое партнёрство), ОНП (огородническое некоммерческое партнёрство), ДНП (дачное некоммерческое партнёрство).

Вопрос строительства жилого дома или подсобных строений хозяйственного и другого назначения в так называемых садоводствах регулируется по-разному. Так, на наделах, расположенных на землях сельхозназначения, вид разрешённого использования которых в документах обозначен как «ведение огородничества» (код по Классификатору — 13.1), разрешено строительство только некапитальных жилых строений (для укрытия дачника и его семейства от непогоды) и помещений хозяйственного назначения (для хранения инвентаря, сельскохозяйственной продукции, выращенной на участке).

Если ваш участок предназначен для огородничества, вы можете позволить себе только маленький летний домик
Земельные участки в садоводческих товариществах (код по Классификатору — 13.2) могут располагаться на разных землях: и на землях поселений, и на сельхозземлях. Если садовое объединение расположено на землях сельхозназначения, то на участке можно построить полноценный индивидуальный жилой дом (его определение смотрите выше), но предназначено это строение будет только для отдыха, в том числе и зимнего. Зарегистрироваться в нём нельзя, в отличие от участков, предназначенных для ведения садоводства, но расположенных на землях населённых пунктов.
На участке, предназначенном для ведения дачного хозяйства (существует ещё наименование «дачное строительство»), можно строить жилой индивидуальный дом, проживать в нём и зарегистрировать проживание (код по Классификатору — 13.3). Кроме жилого дома, не возбраняется строительство вспомогательных построек различного назначения.

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

Участки для ведения личного подсобного хозяйства (код по Классификатору — 2.2) предназначены для ведения подсобного хозяйства семьи и могут располагаться на землях населённых пунктов и на землях сельскохозяйственного назначения. А могут одновременно и там, и там: часть участка, находящегося в собственности, — в границах населённого пункта (приусадебный участок), а другая часть — на землях сельхозназначения (полевой участок).

Личное подсобное хозяйство
Если участок ЛПХ находится на землях поселений, то на нём смело можно строить жилой дом для постоянного проживания и регистрации в нём семьи владельца участка. Кроме жилого дома, разрешены вспомогательные постройки хозяйственного назначения, необходимые для проживания семьи и ведения подсобного хозяйства: теплица и гараж, хлев, сарай, летняя кухня и баня.
На полевом участке возможно только ведение сельского хозяйства и строительство временных (без фундамента) сооружений: навесов, теплиц и прочего, необходимого для сельскохозяйственной деятельности.

Крестьянское фермерское хозяйство (КФХ)

Земли под крестьянское фермерское хозяйство были не очень популярны в качестве дачных загородных участков. Это земли сельхозназначения и, как правило, участки большой площади. Значит, чтобы не возникало вопросов об использовании земель по назначению, нужно вести какую-либо сельскохозяйственную деятельность.
В связи с назначением и разрешённым видом деятельности, на землях КФХ нельзя построить жилой дом — только временное строение, без фундамента. И зарегистрировать его можно исключительно как сооружение сельскохозяйственного назначения, например, свинарник. А перевод земель из одной категории в другую был возможен, но обременён юридическими и финансовыми сложностями.
В новом Классификаторе отсутствует крестьянское фермерское хозяйство как вид разрешённого использования. Вместо единого вида использования (КФХ) Классификатор делит предпринимательскую деятельность по производству сельскохозяйственной продукции на отдельные виды ведения сельхозпроизводства (коды по Классификатору — 1.1-1.18).

На землях, предназначенных для ведения сельского хозяйства — только объекты сельхозназначения
На земельных участках, предназначенных для ведения сельского хозяйства, нельзя строить жилые строения с правом постоянного проживания и регистрации в них. Разрешается возводить здания и сооружения, предназначенные непосредственно для ведения работ: животноводческие комплексы, теплицы, помещения для хранения и приготовления кормов, для техники и инвентаря в зависимости от выбранного направления деятельности. Также разрешено строительство жилых объектов, предназначенных для временного проживания работников, если в этом есть необходимость.

Что позволяется делать

Какие сельхоздействия разрешены

Законодательные акты устанавливают, что сельскохозяйственные территории могут использоваться в следующих целях:

Производство сырья и сельхозпродукции.
Ведение личного хозяйства.
Устройство садоводства.
Разведение рыбы.
Создание фермерского хозяйства.

Законодательные акты не регулируют вопросы относительно строительства каких-либо зданий на территории сельхозземли. Но для ведения полноценного хозяйства некоторые объекты будут необходимы. Поэтому на территории могут встречаться:

Коровники.
Курятники.
Дороги.
Гаражи.
Склады.
Сараи.

Строительство жилого дома — сложный, но возможный процесс. Чтобы дом или коттедж был возведен абсолютно законно, потребуется соблюсти некоторые условия.

Допустимо ли строить дома или иные постройки

Законодательство позволяет сооружать на территории сельскохозяйственных земель только следующие постройки:

Склады или погреба для хранения урожая или заготовок.
Дом для личного пользования или для ведения хозяйства.
Дачный летний домик.
Хозяйственные постройки.
Коттедж для одной семьи менее чем с тремя этажами.

Строительство позволяется только на территориях, которые являются собственностью физического лица. Только после получения земли в собственность можно переходить к процедуре получения специального разрешения на постройку, которое будет основываться на заранее разработанном проекте здания. Только при наличии такого разрешения постройка может быть зарегистрирована после окончания строительных работ.

Склад

Чем нельзя заниматься

Согласно действующему законодательству, на землях сельхозназначения строго запрещено вести какую-либо коммерческую деятельность.

Например, если вы построите на участке жилое помещение, которое оборудуете в хостел, то придется платить большой штраф.

Если земля принадлежит к категории с/х назначения, то на нее распространяется несколько ограничений, нарушение которых приведет к ответственности. Размер штрафа будет определен в соответствии с КоАП:

физ. лицо — 0,5–1 %, но сумма не может превышать 10 000 р.;
должностное лицо — 1–1,5 %, но сумма не может превышать 20 000 р.;
юридическое лицо — 1,5–2 %, но сумма не может превышать 100 000 р.

Предусмотрен и максимальный размер взыскания. Это касается случаев, когда нецелевое использование участка вредит экологии.

Вид разрешенного использования

На основании закона № 66-ФЗ под дачным участком подразумевается земля, предоставляемая человеку либо приобретенная им с целью выращивания сельскохозяйственных культур и отдыха.

На такой территории разрешается строительство:

жилых объектов с правом зарегистрироваться в них;
жилых объектов без права регистрации.

Разрешенная этажность жилых строений – 3 надземных этажа.

Важно! При возведении жилых объектов на дачной территории получать разрешение не обязательно. Габариты и назначение строящихся зданий также не регламентированы, в отличие от объектов строительства на землях ИЖС.

Процедура оформления существенно упрощается, если надел относится к категории земель населенных пунктов.

Если категория участка – сельскохозяйственное назначение, то собственник может попытаться изменить ее.

Сделать это можно следующим образом:

Если участок граничит с населенным пунктом, то собственник должен обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления с инициативой внесения изменений в генеральный план либо схему территориального планирования.
Если участок находится на удалении от населенного пункта, то собственнику следует обратиться в региональные органы власти. Положительное решение может быть принято при наличии обоснования, например, создание ТСН.

Рассмотрим, какие риски могут возникнуть при строительстве на землях сельскохозяйственного назначения, выделенных для дачного строительства.

Одной из проблем будет тот факт, что получить прописку в построенном доме, удаленном от населенного пункта, будет возможно только с помощью решения суда.

При разработке данного ВРИ подразумевалось, что жилые строения будут иметь дачное назначение, то есть для сезонного, а не постоянного проживания. Поэтому для прописки в таком возведенном капитальном строении необходимо доказывать, что внутри дома можно проживать круглогодично.

Необходимыми документами будут заключение экспертизы и технический паспорт объекта, которые обязательны для представления в суд.

Возможны проблемы с присвоением строению почтового адреса. Он необходим не только для ведения переписки, но и для предоставления в органы ФМС при прописке.

Чтобы получить почтовый адрес для дома, собственнику необходимо обратиться в органы местной администрации.

Однако по законодательству присвоение почтового адреса обязательно только для строений в черте населенного пункта. Если дачный участок находится за его границами, то решение о предоставлении почтового адреса принимается на местном уровне.

Что можно строить на с/х землях?

При приобретении земельного участка за чертой населенного пункта, будет понятно, что можно построить, исходя из ВРИ. Перед тем как начать ведение строительства на территории, относящейся к категории земель с/х назначения, необходимо оформить право собственности и получить разрешение на постройку, предоставив ее проект. По окончанию строительства объект необходимо зарегистрировать. В некоторых случаях, при возведении кап. объекта, землю переводят в жилой фонд.

Без оформления документов, которые разрешают строительство на территории земель с/х назначения, можно строить вспомогательные объекты, относящиеся к назначению — теплицы, сараи, хлева и т. д. Категорически запрещена коммерческая деятельность.

На земельных участках с/х назначения, после оформления необходимых документов возможно возводить следующие сооружения:

Жилые дома для постоянного проживания и ведения приусадебного хозяйства;
Коттеджи;
Вспомогательные сооружения: гаражи, склады, погреба и т.д.;
Садовый или дачный дом;
Производственные здания для продукции с/х (объекты не кап. строительства);
Фермы;
Искусственные рыбхозы.

Важно отметить, что при постройках домов в ДНТ, СНТ или СНП возможна прописка, но это долгий и длительный процесс. Сложность состоит в том, что для прописки требуется присвоение адреса, который обычно присваивается объектам в населенных пунктах. Для разрешения такого вопроса, проводят экспертизу жилья и получают через суд разрешение о признании его пригодным к проживанию. Это не гарантирует наличие или разрешение на проведение коммуникаций или дорог.

Сходства и различия садовых, огороднических и дачных наделов

Эти ВРИ, выделенные классификацией в отдельные категории, имеют много общего:

Допускается возведение хозяйственных построек и сооружений, применяемых как хранилища собранного урожая, сельскохозяйственных инструментов и техники.
На всех этих территориях разрешается разведение ягод, овощей, картофеля, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур.
На участках, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства, разрешено возведение жилых домов с целью отдыха. Но нельзя разделять объект на несколько квартир.

Выделим основные различия:

На огороднических землях, в отличие от дачных и садовых, не разрешается возделывание плодовых деревьев. Объекты жилого назначения, построенные на них, могут иметь только некапитальный характер.
Возводить жилые постройки на огороднических наделах запрещается, вне зависимости от расположения (в черте населенного пункта или на земле сельскохозяйственного назначения).
Зарегистрироваться возможно в жилом доме, возведенном на дачной земле, тогда как прописаться в доме на садовом участке нельзя. Наиболее простой будет процедура регистрации при расположении участка в черте населенных пунктов.

Также нужно заметить, что для возведения жилых построек существуют отдельные ВРИ:

ИЖС,
ЛПХ.

При этом ведение личного подсобного хозяйства очень схоже с рассмотренными выше видами разрешенного использования, разрешая все те же виды хозяйственной деятельности, но при этом позволяет без проблем построить жилой дом и даже разводить на участке домашний скот.

Риски при строительстве на сельскохозяйственных (схн) землях

Идея построить дом или коттедж на сельскохозяйственных землях — всегда заманчива. Однако здесь возникает множество рисков.

Во-первых, у собственника могут возникнуть проблемы с почтовым адресом. Если дом расположен за границей поселка или города, то местная администрация не сможет присвоить ему адрес. Этот вопрос придется решать на уровне региональной власти.

Читайте также: Что надо сделать для того, чтобы присвоили адрес вашему загородному дому?

Во-вторых, если дом был возведен не на дачном участке, а на пашне, огородном участке или прочих землях с ВРИ, который не позволяет строить капитальные сооружения, то государство может применить следующие санкции:

Издать постановление о сносе постройки;
Наложить штраф за незаконное строительство.

Читайте также: Что согласно закону считается самостроем? Признаки самовольной постройки

Как мы видим, риски самовольного строительства на сельхозземлях достаточно высоки. Справедливости ради, стоит заметить, что любое решение допускается опротестовать в судебном порядке.

Участки для личного пользования

Обычно это земли сельскохозяйственного назначения, входящие в территориальные образования садовых товариществ и кооперативов. Согласно действующему законодательству, эти наделы отведены под дачное строительство.

И опять мы сталкиваемся с расплывчатой юридической формулировкой. Что следует понимать под дачным строительством? По нормативным актам, под это определение попадают временные постройки, непредназначенные для всесезонного проживания. Прописаться в таком строении или зарегистрировать его, как объект недвижимости — весьма сложно.

Кроме того, допускается возведение технических построек: навесов, помещений для скота и домашней птицы, теплиц и сараев. Разрешение на строительство перечисленных объектов получать не требуется.

Обратите внимание, что возведение жилого здания, попадающего под определение капитальной постройки, не допускается. Это считается нецелевым использованием выделенного участка.

Кроме того, закон запрещает заниматься любой коммерческой деятельностью, на угодьях, выделенных для ведения личного хозяйства. Чтобы строить дом, потребуется изменение категории земли. Стоит отметить, что для таких участков – это вполне осуществимая процедура.

Основные правила использования

Основные правила использования приобретаемого земельного участка сельхозназначения вытекают из категории и ВРИ. Эти пункты должны быть указаны в графе подтверждающего документа о праве собственности. Такие территории предполагают возделывание с/х культур, хранения, обработку и застройку объектами для этих целей. Некоторые из категорий земель, предполагают застройку жилыми помещениями.

Согласно ст. 78 и 81 ЗК РФ , разрешено использовать эти земли для:

ЛПХ — ведения личного подсобного хозяйства;
СНТ — под дачное строительство;
КФ — ведения крестьянского/фермерского хозяйства;
Ведения садоводства и огородничества;
Ведения животноводства;
Производства с/х продукции;
Иных видов деятельности, связанных с с/х.

Под используемыми участками сельхозназначения понимают следующие земли:

Территории, через которые проходят дороги в месте с прилегающими полосами отчуждения;
Лесопосадки, лесополосы, в том числе ограждающие поля;
Территории с хозпостройками;
Пашни и сенокосы;
Территории для выгона скота;
Сады;
Залежные земли.

Как прописаться на даче, построенной на сельхозземле?

Главной проблемой всех дачных участков, является, пожалуй то, что если земля находится не в границах населенного пункта, то прописаться в ней можно только по постановлению суда.

Чтобы получить возможность прописки, надо доказать суду, что дом подходит для круглогодичного проживания. Для этого нужно пройти все этапы согласования:

Надо подать ходатайство о проведении строительной экспертизы;
Затем эксперты осматривают дачный дом и выносят положительное или отрицательное заключение;
Только после положительного решения и проверки всех бумаг суд дает разрешение на прописку.

Процедура экспертизы недешевая (в Подмосковье стоит от 20 тыс. руб.) и состоит в следующем:

Эксперты оценивают фундамент и несущие стены;
Проверяют, есть ли соответствующие системы коммуникаций. Среди требований – исправно функционирующие отопление, вентиляция и канализация;
Также оценивают теплоизоляцию дома.

Чаще всего комиссия отказывает в положительном решении из-за отсутствия в доме электричества или газоснабжения.

Читайте также: Требования к домам, используемых в качестве постоянного места жительства (ПМЖ)

Есть еще один важный момент – чтобы прописаться по решению суда, нужно, чтобы у хозяина дачи не было другой жилплощади. Если у истца уже есть прописка в квартире, лучше заранее с нее выписаться. Если не выполнить это условие, суд не станет предоставлять возможность прописаться на даче.

Что делать собственникам с устаревшим ВРИ земельного участка?

Введение новой классификации ВРИ не оказывает влияния на правовой статус участков с записью старого образца.

Разрешенное использование считается действительным даже при его несоответствии действующей классификации.

При желании собственника им подается заявление на приведение старого ВРИ в соответствие новой классификации. Документ нужно направлять в орган государственной власти, уполномоченный устанавливать либо изменять ВРИ участков.

Для рассмотрения заявления отведено не более 30 дней, после чего должно быть принято решение о введении соответствия. На основании полученного документа собственник инициирует внесение изменений в государственный кадастр.

Несмотря на простоту регламентированного обращения у некоторых собственников могут возникнуть сложности.

При внесении изменений в действующие градостроительные и землеустроительные правила муниципалитета новый присвоенный вид ВРИ может не соответствовать желаемому и текущему использованию участка.

В этом случае собственнику можно посоветовать изучить действующие ПЗЗ, если они приняты, и выбрать ВРИ по условно-разрешенным либо вспомогательным видам деятельности.

При отсутствии ПЗЗ потребуется проведение публичных слушаний, на основании которых местные органы власти подготовят постановление об изменении ВРИ. Издержки на проведение публичных слушаний оплачиваются собственником, инициирующим изменение вида разрешенного использования участка.

Что изменится в ближайшем будущем?

В середине 2017 года принят новый закон № 217-ФЗ, который вступит в силу с начала 2019 года и заменит действующий № 66-ФЗ.

Соответственно документу, участки с дачным ВРИ причисляются к садовым. В отличие от другой категории участков – огороднических, на садовых разрешается строить объекты недвижимости.

Дачные потребительские кооперативы будут переоформлены в садовые товарищества.

На местном уровне планируется создание программ поддержки садоводов: обеспечение территорий необходимой инфраструктурой, финансирование кадастровых работ.

Со своей стороны садоводы будут обязаны выплачивать членские взносы. Это касается как членов товариществ, так и индивидуальных садоводов.

При отсутствии необходимости создания товарищества получение коммунальных ресурсов осуществляться при заключении индивидуальных договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Документом зафиксировано разрешение строить капитальные дома на садовых территориях, осуществлять там регистрацию.

Таким образом, если у собственника дачного участка сегодня существуют проблемы с регистрацией в построенном жилом доме, то после вступления акта в силу проблема будет решена.

Это касается только мест постоянного проживания, так как документом введен новый термин «садовый дом», относящийся к объектам сезонного характера.

Изменение категории земли

Изменение вида разрешенного использования земель с/х назначения возможно в том случае, если владелец участка хочет построить жилой дом. Стоит отметить, что заявителем может выступать исключительно собственник.

Есть два способа перевода земли с/х назначения в ИЖС:

В соответствии с земельным законодательством перевести территорию в границы населенного пункта. В таком случае нужно учитывать, что собственнику потребуется возместить определенную сумму денежных средств, а именно, разницу между стоимостью с/х земли и ИЖС.
Расширение границ участка. В этом случае перевод земли в ИЖС не является необходимостью. Согласно действующему законодательству, собственник может построить частный дом в границах поселения.

Для изменения категории участка потребуется придерживаться следующего алгоритма действий:

Лично обратиться в местный орган власти.
Подать заявление.
Приложить к бумаге паспорт, а также другие необходимые документы, подтверждающие право собственности на участок.

На рассмотрение поданной документации может уйти около двух месяцев. Если собственник получит добро, то ему выдадут соответствующее постановление. Если же отказ был получен необоснованно, то можно обратиться в суд с исковым заявлением.

Чтобы получить статус жилого дома на территории под дачное строительство, необходимо иметь соответствующее постановление. Для этого достаточно обратиться в местный орган власти с требуемой документацией.

Если участок предназначен для садоводства, то получить ИЖС нельзя. Поэтому, если вы собираетесь купить землю, нужно обязательно учесть вид разрешенного использования.

Виды разрешённого использования

ВРИ земельного участка позволяет понять, как собственник может его использовать, не нарушая законодательные нормы. ВРИ определяет вид деятельности, кадастровую стоимость, площадь, категорию, разрешение на возведение каких-либо объектов и другие характеристики и возможности, связанные с участком.

Чтобы выяснить, к какой категории относится приобретаемый участок, и какой вид разрешенного использования у этой земли, можно воспользоваться государственным ресурсом Федеральной кадастровой палаты.

Основные виды ВРИ

ВРИ	Условия
Сельское хозяйство	Земли предназначены под ведение сельского хозяйства любого направления. Также разрешено возведение зданий под нужды с/х деятельности (склад, переработка).
Жилая застройка	Разрешено возведение жилых объектов различного вида для постоянного или временного проживания граждан.
Использование объектов кап. строительства	Предполагается размещение объектов капитального строительства — садики, школы, поликлиники и т.д.
Отдых	Возможность строительства баз отдыха, ипподромов, теннисных кортов, лагерей и т.д.
Предпринимательство	Возможно размещение объектов кап. строительства, с целью извлечения выгоды.
Производство	Подходит для размещения производственных и промышленных объектов.
Транспорт	Проведение путей сообщения и пунктов их обслуживания, а также возможны служебные строения.
Ведение ЛПХ на полевых участках	Разрешено производство с/х продукции, но запрещено размещение объектов кап. строительства.
Садоводство	Предполагает отдых и ведение хоздеятельности, в виде возделывания с/х культур для собственных нужд. На участке разрешено строить жилые дачные дома и другие вспомогательных постройки.
Огородничеств	Предполагает отдых и ведение хоздеятельности, в виде возделывания с/х культур для собственных нужд. На участке разрешено строить жилые дачные дома и другие вспомогательных постройки.
Земли общего пользования	Земельные участки, являющиеся общественной территорий и предназначенные для общего использования — парки, кладбища, земли запаса, дороги и т.д.
Ведение личного подсобного хозяйства
Индивидуальное жилищное строительство	Предполагает возведение жилого объекта для постоянного проживания не выше 3-х этажей. Также возможно размещение вспомогательных построек. Разрешено выращивание с/х и декоративных плодовых, ягодных, овощных и т.д. культур.
Научно-исследовательская деятельность	Разрешено ведение научной и селекционной работы, ведение сельского и лесного хозяйств для выявления важных с научной точки зрения образцов растительного и животного мира. Разрешается возводить объекты кап. строительства для проведения научных исследований и других вспомогательных строений.
Использование лесов	Предполагается производственная деятельность, связанная с выращиванием и заготовкой леса, а также охрана природных территорий и ресурсов (незаконная вырубка лесов).

О других видах разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения можно прочесть в классификаторе ВРИ.

Кто может пользоваться сельскохозяйственными землями?

Согласно ст. 78 ЗК РФ, использовать сельскохозяйственные территории имеют право физические и юридические лица, являющиеся гражданами РФ и иностранными гражданами. Важной поправкой является использование таких участков по прямому назначению — для с/х. В данной статье законодательства отсутствует полный перечень целевого назначения.

Частные лица, по достижению совершеннолетия, вправе приобретать участки сельскохозяйственного назначения для основания ферм, садов, огородов или разведения скота. Также, частные лица могут обосновывать некоммерческие объединения с/х направленности — ДНТ, СНП, ЛПХ и т.д.

Использовать территории с/х назначения могут:

Крестьянские хозяйства и частные лица, зарегистрированные как фермеры;
Лица, имеющие ЛПХ;
Коммерческие и некоммерческие организации;
Казачьи объединения и общины коренных народов крайнего Севера. Это связанно с сохранением культурных традиций и ведением с/х деятельности данных объединений. Такая программа поддерживается государством;
Исследовательские, научные и учебные организации, связанные со сферой с/х.

Фермерские хозяйства

Здесь ситуация выглядит несколько иначе. Земли сельскохозяйственного назначения, отведённые для организации фермерских хозяйств, допускается использовать следующим образом:

организация охотничьих угодий с разведением диких животных;
использование пахотных и плодородных земель для выращивания агрокультур;
обустройство пастбищ, разведение домашней птицы и скота;
строительство складских помещений и других строений, необходимых для обеспечения функциональности фермерского хозяйства.

Учитывая, что самому фермеру тоже нужно где-то жить, последний пункт прямо указывает, что можно строить дом на участке сельхозназначения. Если следовать букве закона, такое разрешение даёт статья № 263 ГК РФ и положения 40, 43 Земельного Кодекса.

Однако есть и некоторые ограничения. В частности, допускается возведение жилого строения не выше 3-х этажей. Зато постройку можно официально зарегистрировать, с присвоением адреса и пропиской для собственника.